Superbonus 110%, tutte le regole, soggetti beneficiari e immobili ristrutturabili

Facendo sèguito al nostro primo intervento, con questo contributo ci soffermeremo sui
soggetti potenzialmente beneficiari e sugli immobili su cui è possibile effettuare gli
interventi agevolabili.
Soggetti beneficiari.
I soggetti potenzialmente beneficiari dell’agevolazione sono i condomìni, le persone fisiche che agiscono al di fuori
dell’esercizio di imprese, arti e professioni, gli Istituti autonomi case popolari (Iacp), le
associazioni sportive dilettantistiche, gli enti non commerciali, le cooperative a proprietà
indivisa.
Per quanto riguarda i condomìni, essi sono quelli definiti in base al codice civile, i quali,
con riferimento ai fabbricati, si sostanziano nella proprietà in comunione tra più persone
delle “parti comuni di un edificio”, individuate dall’art. 1117 del codice civile. Infatti, i
condomìni sono beneficiari delle agevolazioni con riferimento agli interventi sulle suddette
parti comuni (si veda, amplius, il nostro terzo intervento). Pertanto, affinchè si abbia un
condomìnio, le unità immobiliari che compongono un medesimo fabbricato devono
appartenere ad almeno due proprietari distinti. Tuttavia, a partire dall’1 gennaio 2021, sono
stati ammessi a fruire dell’agevolazione anche le persone fisiche che sono uniche
proprietarie di interi fabbricati costituiti da non più di quattro unità immobiliari
autonomamente accatastate. All’agevolazione sono ammessi anche i c.d. “condomìni
minimi”, cioè quelli che si compongono di un numero di proprietari che va da 2 a 8 e che, in
base alla disciplina di settore, non sono obbligati alla nomina dell’amministratore e a
richiedere il codice fiscale. Così come sono ammessi anche i super condomìni, come ad
esempio un parco composto da più palazzine, che abbiano in comune alcuni degli elementi
indicati dal succitato art. 1117 del codice civile (ad esempio viali, aree di parcheggio,
portineria ecc.), non rilevando che oltre al codice fiscale dell’intero condominio ciascuna
palazzina abbia il proprio codice. In ogni caso, il condominio deve essere a prevalente
destinazione residenziale, cioè più del 50% della superficie di tutte le unità immobiliari che
lo compongono deve essere a destinazione abitativa (circa le categorie catastali ammissibili
si dirà tra breve). Ai fini del computo della superficie destinata ad abitazione non si tiene
conto delle pertinenze, le quali, invece, come si dirà nel nostro quarto intervento, rilevano ai
fini dei plafond di spesa ammissibili. Si ritiene opportuno evidenziare che, al fine di
semplificare le determinazioni dei condomìni per la deliberazione dei lavori, sono state
previste norme derogatorie rispetto a quelle che disciplinano l’ordinaria attività deliberativa.
Infatti, le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’approvazione
degli interventi ammessi al Superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi,
nonché l’adesione all’opzione per la cessione della detrazione o per un contributo sotto
forma di sconto in fattura del corrispettivo dovuto, sono valide se approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore
dell’edificio. Sempre in un’ottica di semplificazione e accelerazione delle decisioni, è stata prevista la possibilità di imputare le spese dei lavori e le correlate quote di superbonus ad
alcuni soltanto dei condomini. Le relative deliberazioni dell’assemblea del condominio sono
valide se approvate con le stesse modalità descritte precedentemente e a condizione che i
condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
Con riferimento alle persone fisiche che posseggono o detengono l’immobile al di fuori
dell’esercizio di impresa arti e professioni, la detrazione spetta ai soggetti che possiedono o
detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di
avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.
Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto
reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in
base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato,
in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Inoltre, godono
dell’agevolazione i familiari o i conviventi del possessore o detentore dell’immobile. Tutti
costoro, come sarà meglio chiarito con il nostro terzo intervento, possono fruire
dell’agevolazione sia con riferimento agli interventi eseguiti dal condominio sulle parti
comuni (in proporzione alla rispettiva quota millesimale) che con riferimento ad interventi
eseguiti sulla singola unità immobiliare. Invece, i possessori o detentori di immobili relativi
all’esercizio di impresa, arte o professione possono avvantaggiarsi dell’agevolazione solo se
l’unità immobiliare posseduta/detenuta è ubicata in un condominio a prevalente
destinazione residenziale e con esclusivo riferimento agli interventi sulle parti comuni del
fabbricato.
Per le persone fisiche vi sono alcuni limiti al numero di unità immobiliari rispetto alle quali
ottenere il superbonus, che dipendono dalla tipologia di intervento che viene eseguita sulle
parti comuni dell’edificio che ospita la singola unità. Se tali interventi rientrano nella
categoria dell’efficientamento energetico (ecobonus, si veda il nostro primo intervento), la
persona fisica potrà godere dell’agevolazione connessa sulle parti comuni con riguardo ad
un numero illimitato di condomìni; mentre, potrà godere del superbonus per gli interventi
effettuati soltanto su di due unità immobiliari (tuttavia, il locatario, comodatario,
usufruttuario potrà godere di tale agevolazione anche se la stessa è preclusa al proprietario,
laddove il detentore sostenga le spese e sia autorizzato dal proprietario ad eseguire i lavori).
Se gli interventi sulle parti comuni dell’edificio rientrano nella tipologia del sismabonus, la
persona fisica non avrà limiti nell’usufruire dell’agevolazione sugli interventi sulle singole
unità immobiliari possedute/detenute, oltrechè, per gli interventi sulle parti comuni degli
edifici che le ospitano.
Le persone fisiche, per potere ottenere l’agevolazione, devono essere titolari di un reddito
imponibile in Italia, ancorchè non abbiano un debito d’imposta grazie alla fruizione di
deduzioni o detrazioni (costoro utilizzeranno l’agevolazione non come detrazione, essendo
“incapienti”, ma mediante lo sconto in fattura o la cessione del credito). Pertanto, ad
esempio, anche il non residente che è titolare di un diritto reale su di un’abitazione sita in Italia, anche non locata, essendo titolare della relativa rendita catastale, ancorchè assorbita
dalla deduzione per abitazione principale, potrà fruire dell’agevolazione. Così come coloro
che posseggono esclusivamente redditi sottoposti a tassazione separata o ad imposta
sostitutiva, come la cedolare secca sulle locazioni o sui redditi di capitale. Invece sono
esclusi dal superbonus coloro che sono soltanto titolari di redditi esenti, come pensioni
sociali, assegno sociale, reddito di cittadinanza, indennità civile, rendite Inail.
Sono inoltre ammessi al superbonus gli Istituti autonomi case popolari (Iacp), comunque
denominati, nonché gli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella
forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in
house providing”. In particolare, l’agevolazione spetta per interventi realizzati su immobili,
di loro proprietà o gestiti per conto dei Comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica.
Altra categoria di beneficiari sono le cooperative di abitazione a proprietà indivisa. Il
superbonus spetta per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in
godimento ai propri soci.
Possono godere del superbonus anche le Organizzazioni non lucrative di utilità sociale (di
cui all’articolo 10, del decreto legislativo n. 460/1997), le organizzazioni di volontariato
iscritte nei registri di cui alla legge n. 266/1991, e le associazioni di promozione sociale
iscritte nei registri nazionali, regionali e delle Provincie Autonome di Trento e Bolzano,
previsti dall’articolo 7 della legge n. 383/2000.
Anche le associazioni e società sportive dilettantistiche, iscritte nel registro istituito ai sensi
dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo n. 242/1999, possono
avvantaggiarsi del superbonus limitatamente, però, ai lavori destinati ai soli immobili o
parti di immobili adibiti a spogliatoi.
Immobili su cui è possibile eseguire lavori agevolati.
Riguardo agli immobili oggetto di interventi agevolabili, va detto, innanzitutto, che essi
possono consistere in fabbricati, abitazioni unifamiliari, unità immobiliari site in immobili
plurifamiliari, funzionalmente autonome e con accesso indipendente.
Per quanto riguarda i fabbricati, si è già accennato che essi devono avere una prevalente
destinazione abitativa e, come tale, si intende la superficie occupata dalle unità immobiliari
accatastate nelle categorie A, con esclusione della categoria A/10. All’uopo va sottolineato
che i proprietari delle abitazioni di lusso (A1, A8 e A 9) possono fruire del superbonus
esclusivamente per gli interventi sulle parti comuni del fabbricato e non per quelli sulle
singole abitazioni. Si è già detto che ai fini del computo della superficie prevalente non
rilevano le pertinenze. Danno diritto all’agevolazione anche gli interventi sui fabbricati
“collabenti” (categoria catastale F2), cioè quei fabbricati che, in ragione delle condizioni
oggettive in cui si trovano, non hanno una destinazione economica (può trattarsi anche di
fabbricati privi del tetto o di uno o più muri perimetrali: nel nostro terzo intervento si chiariranno quali sono gli interventi di cui tali immobili possono formare oggetto). Invece, sono esclusi i fabbricati in corso di costruzione (categoria F3) e quelli “in corso di
definizione” (categoria F4).
Riguardo alle unità immobiliari unifamiliari, il possessore/detentore può fruire del
superbonus sia per gli interventi sulle parti esterne (in quanto, per questi immobili, si parla
di parti comuni in senso oggettivo) che per gli interventi all’interno di tali unità. Il concetto
di parte comune in senso oggettivo si applica anche ai fabbricati con non più di 4 unità
appartenenti alla medesima persona.
Con riferimento ai c.d. “condomìni orizzontali”, cioè, ad esempio, per le villette a schiera,
l’agevolazione spetta solo se esse hanno un’autonomia funzionale e un accesso autonomo
dalla pubblica strada. Per autonomia funzionale si intende che ogni unità immobiliare deve
avere almeno uno dei seguenti impianti autonomi: elettrico, idrico, del gas, del
riscaldamento. Con riguardo all’accesso autonomo, è stato chiarito che esso non deve
consistere necessariamente in un accesso diretto alla pubblica strada, in quanto l’accesso a
quest’ultima può avvenire anche attraverso spazi comuni.